金九过半楼市成交放量 房价坚挺后市走向敏感

记者 李佳鹏 王涛 北京报导　　9月19日，为期四天的2010北京秋季房地产展出交易会告一段落，组委会获取的数据(皆为意向成交价数据)表明，新政后北京楼市成交量于是以大幅度回落，成交价总套数约2208套，成交价总金额为27.02亿元，人流量11.22万人次。　　不仅北京楼市成交价疯狂，记者找到，“金九”过半多个城市楼市成交价开始经常出现放量迹象，而房价仍然居高不下，部分业主和开发商不受成交价放量性刺激反而减少了提价和不降价的底气。

　　拒绝接受《经济参考报》记者专访的业内人士指出，随着博弈论的深化，楼市调控开始步入关键敏感期，如果成交价放量再度造就房价走强将令楼市调控忍受较小压力，环绕信贷、土地等方面可能会有新政实施。　　回落　　“金九”过半多城市成交价放量　　“金九”伊始，全国多个城市经常出现楼市成交价放量的迹象。中国指数研究院的统计资料表明，9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况表明，这一周多个重点城市成交量倒数下跌。

其中，北京、沈阳和三亚成交价面积环比涨幅都在70%以上，仅有少数城市成交量环比上升。10个重点城市中，仅有上海、重庆和天津环比暴跌，其他城市成交价面积皆环比下降，其中北京升幅约72.47%，去除保障性住房后，升幅仍在20%左右。　　另据“链家地产”市场研究部统计资料，9月上半月，全国八个城市(成都、沈阳、青岛、天津、广州、苏州、上海、深圳)的主要成交价数据中下降显著的是广州、苏州、深圳三个城市，广州的环比上升幅度为37%，同时比8月份上半月的成交量多出1倍多。

9月上半月广州市商品房成交量超过5494套。其中，9月9日成交价554套，超过了8月份以来单日成交量的最高值。而且，9月上半月，广州有10天的日成交量在300套以上。　　同期，苏州下跌的环比也超过了28%，深圳的成交价下跌环比为18%。

其余城市的环比上涨幅度在2%至7%之间，只有上海9月上半月成交量环比有所上升。如果与8月份上半月比起，8个城市的成交量下降显著。广州下降的幅度仅次于，而其他城市的上升幅度皆在30%以上。　　杭州某著名房地产公司资深人士向《经济参考报》记者透漏，刚过去的一周内(9月13至18日)，杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度快速增长，17日超过450套左右。

9月份到现在的成交量已逾5000套，预计整个9月成交量不会超过7000至8000套。　　“链家地产”首席分析师张月指出，9月份的成交量之后下跌是市场的长时间的发展趋势，由于经过8月份成交价的下跌，9月份市场的市场需求之后减少，促成更好的从容人群采行出售行动，因此9月份的成交价在渐渐地快速增长。根据目前9月份整体的市场环境，依然不存在之后下降的潜力。如果按照8月份成交价的趋势，9月份下半月，各城市的成交价将不会之后急剧下降，或将超过新政后成交价的最高值。

　　记者了解到，随着市场对调控政策的逐步消化，国内楼市刚性市场需求开始获释，房价上调预期显著弱化。6月以来，5大一线城市二手住宅成交量持续回落。据中原领先指数系统数据表明，截至8月底，5大城市二手住宅成交价面积较5月低谷期减少100%至250%之多。

其中，广州、深圳、天津8月二手住宅成交量已相似2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交价90万平方米，为2009年月均水平的94%；广州和天津分别相等于2009年月均水平的98%和95%。　　中原集团研究中心经理瞿安新的指出，在经历国内严苛调控政策以及购房者持续从容之后，在政策未有任何断裂的情况下市场成交量就较慢回落，且有激化指控，主要原因还是市场刚性市场需求再次获释。预计9月各地二手住宅市场成交量将仍然维持活跃。

　　结实　　房价仍然居高不下　　目前，部分业主不受成交价放量的性刺激心态开始发生变化。记者从中原地产得知，随着成交量的声浪，业主对后市信心开始强化，上海证券交易所价格上调比重上升，议价空间增大，甚至经常出现小部分业主徵低报价的情况。这从一组数据中可以显现出端倪，根据中原地产二手房源上海证券交易所价格环比变化情况统计资料表明，北京5月为-2.60%、6月为-1.90%、7月为-1.40%、8月为-0.90%；上海5月为-1.20%、6月为-0.90%、7月为-0.70%、8月为0.20%。

　　张月告诉他记者，近期楼市较为活跃，成交量下跌的同时局部区域经常出现了部分楼盘徵低价格或二手房业主徵低价格的现象。虽然迄今为止这些徵低价格的楼盘完全都无人问津，但是在未来成交价之后快速增长的情况下，部分刚性市场需求有可能因为混乱程度加剧而去出售这些调价楼盘，从而导致成交价价格在当今比较高位的基础上之后回落，甚至超过调控前水平。　　亚豪机构统计资料表明，截至18日，北京9月成交价均价为19897元/平方米，尽管环比8月同期略降了4个百分点，但同比去年同期14002元/平方米的成交价价格，上涨幅度远超过了四成之多。

　　上述杭州房地产公司资深人士讲解说道，虽然部分楼盘有一些惠及活动但房价依旧结实。他指出，现在和2009年5、6月份情形相近，经过此前几个月的成交量上升之后，库存被大量消耗，已握大量回款的开发商不会乘势提价，购房者也被迫被动地随行就市，随后房价强大下跌。“即使9、10月份保持300套左右的日成交量，库存仍不会被大量消耗，预计如果没新的政策实施，房价不会迅速经常出现下跌态势。

”　　在他显然，开发商之所以有底气提价，除了手里有回款心里不慌之外，一个很最重要的原因是现行调控并没彻底几乎卡紧资金链。“虽然二套房债等措施放宽了银行信贷流往房地产市场最便利的地下通道，但银行信贷还是不会通过其他渠道往房地产领域流。

”再者长年寄予厚望的收益率，也使更加多的投资客不愿新的回到楼市展开投资。“现在显然，无论是开发商还是投资客都对未来楼市所持较为悲观的预期。”另外对于普通购房者来说，成交量的大幅度回落和房价的居高不下，会因担忧房价经常出现新一轮报复性声浪而入市。　　南北 　　楼市调控步入关键敏感期　　随着楼市博弈论的之后，楼市调控也开始步入关键敏感期。

对于先前调控，多数业内人士指出，调控效果仍未全面显出，如果房价仍然居高不下，先前调控将不会之后发力。不过也有观点指出，目前实施第二轮调控的可能性并不大。　　亚豪机构副总经理高姗拒绝接受《经济参考报》记者专访时说，尽管目前决策层一再强调会放开楼市调控政策，但是在政策密切继续执行期内成交量却还是经常出现了较慢声浪，同时，4月调控以来各月成交价价格不稳定的，9月前期尽管环比回升，但仍刷新了调控之后的第二高度，且同比去年同期维持低幅度上升之势。

市场的种种展现出，皆表明出有前期调控政策对市场的影响力与控制力正在逐步趋弱，目前楼市调控仍未构建预期效果，价格在意气中还在下行，成交价却已提早转好，投资型购房者卷土重来，在决策层企稳前提下，楼市的衰退有可能沦为引起新一轮抨击政策实施的信号。　　高姗指出，明确政策有可能还包括更进一步放宽购房信贷条件来容许市场需求、断裂开发商现金流被迫其低价销售、减少供地压制囤地增大市场供给等，如果决策层发售更为严苛政策，那么楼市声浪势头很难沿袭，成交量很有可能二次探底，房地产市场必将由量叛过渡到价跌到，重返理性。　　张月也指出，从目前市场的展现出来看，此轮调控的目的还没超过，再行融合国内外经济发展的情况分析，预计此轮调控会经常出现类似于2008年因为经济发展经常出现极大变动而不得不断裂的情况。

因此，虽然明确调控持续时间无法估算，但是可以预计的是，只有在房地产市场价格长年稳定时，调控政策才有可能放开。　　张月回应，如若之后实施新政，新政的目的则很有可能是两个方面：一方面，之后增进存量放量，减小供给；另一方面，掌控楼市资金的流向和流入。

这两方面所对应的明确政策有可能是实施空置税、房产税、加息，之后缩紧信贷，容许其他行业对房产的资金投入比例，掌控房产企业资金流等。　　严苛整肃土地增值税也是一种有可能。美联物业全国研究中心主任徐枫指出，土地增值税整肃政策如严格执行不会在一定程度上对开发商的资金链导致压力。中建辖下一房地产开发公司人士向记者透漏，提升预征亲率早已使部分开发商有点措手不及了，一旦严苛整肃很可能会使开发商被迫传输利润空间降价销售，“最近这方面的风声还是挺受注目的”。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾指出，从目前情况看，实施第二轮调控的可能性并不大。“却是国家的目的，是想要遏止房价过慢下跌的势头，整个房地产行业构建稳定发展，并不是要抨击这个行业。”　　但林蕾也回应，如果市场在近期内经常出现强势声浪，也不回避第二轮调控的可能性。

她指出，如果知道有第二轮调控的话，可能会更好的从金融层面应从，例如房地产预售款的资金监管、房地产投机去杠杆化等等。另外，考虑到政策的延续性，再度动用行政性手段调控的可能性并不大。

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