金融街高管全员涨薪最高翻十倍净负债率居高不下上海“地王”三年未开盘甩卖亏损资产无人问津

近期，随着金融街有限公司股份公司（以下全称“金融街”）2017年度业绩报告的透露，金融街高管们的薪酬也被曝光。北青网记者找到，在经营活动产生的近期，随着金融街有限公司股份公司（以下全称“金融街”）2017年度业绩报告的透露，金融街高管们的薪酬也被曝光。

北青网记者找到，在经营活动产生的现金流量净额大减半142.46%的背景下，金融街高管的薪酬却大幅度下跌。年报数据表明，2017年金融街高管税后薪酬总额多达6242万元，同比2016年的996.26万元，完全刷了7倍。参照观研天下公布《2018年中国金融科技行业分析报告-市场运营态势与投资前景预测》 针对高管集体涨薪的情况，北青网记者约见致信金融街董秘筹办，涉及工作人员回应，4月28日公司将透露2018年第一季度业绩报告，目前正处于静默期。累计记者新闻报道前，仍未接到针对明确问题的涉及对此。

高管全员涨薪最低刷十倍 根据金融街2017年度业绩报告表明，金融街现任董事长税后报酬为640.07万元，比起2016年的64.06万元，涨幅近10倍；监事会主席税后报酬为411.29万元，比起2016年的63.69万元，涨幅近7倍；从金融街集团提供报酬的一位公司董事2017年薪酬堪称由2016年的0.64万元上涨至340.60万元。2017年金融街追加2位副总经理，现任副总经理下降至6人。

其中，6位副总经理中，年薪最低的常务副总经理为444.39万元，同比2016年下跌5倍；年薪低于的副总经理薪酬为199.21万元；6位副总平均值年薪超过353万元。除此之外，已辞去的高管年薪也是大幅度快速增长。其中，已辞去的金融街董事长年薪超过684.65万元，比起2016年92.60万元，涨幅超强7倍；已辞去的金融街监事主席年薪553.53万元，比起2016年69.06万元，涨幅超强9倍；已辞去的金融街副总经理年薪370.99万元，比起2016年62.71万元，涨幅超强6倍。

值得一提的是，北青网记者在查找金融街2015年度业绩报告后找到，即使对比2015年4272万元的高管税后总薪酬，2017年金融街高管税后总薪酬快速增长也迫近50%。北青网记者在一份《金融街有限公司有限公司董事和监事薪酬管理办法》的文件中看见，金融街内部非独立国家董事的薪酬是由基本年薪、福利、补贴和鼓舞基金等包含。公司整体薪酬水平以行业中同一竞争界别公司的薪酬水平为最重要参照，按照薪酬水平与业绩责任相匹配的原则确认。在央企“限薪令”和地方国企高管全面限薪的改革大背景下，2017年因规模扩展而造成现金流大减半、清净负债率上升至151.5%的金融街，高管薪酬经常出现超乎寻常的快速增长不免引起业界和投资者的批评和争议。

事实上，比起大大下降的企业销售业绩名列，近年来金融街高管的薪酬却仍然正处于更为靠前的方位。公开发表资料表明，2015年上市公司高管薪酬排行榜上，金融街名列第24位，名列次于绿地、泛海控股(7.010,0.00,0.00%)、招商蛇口(21.510,0.00,0.00%)、万科、金科和金地。

清净负债率居高不下 在不少业内人士显然，2017年是金融街规模化发展“保守”的一年，最必要的展现出就是“可怕”拿地。根据年度表明，2017年金融街新的转入了成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等地，可行性已完成了新一轮战略布局。

另外，通过公开市场招拍挂、吞并并购、联合开发等渠道共计提供项目资源18个，追加权益投资额逾247亿元。在2017年1-12月全国房地产企业拿地金额Top50中，金融街名列第33，拿地金额260亿元，拿地面积238万平方米。乘机拿地和并购项目的背后，金融街近年持续经常出现了现金流净额为负的局面。

2015年，公司清净负债率高达170.62%；2016年，公司清净负债率为119.89%，较上年虽有所上升，但仍坐落于较高水平。2017年，公司合约销售额同比增加14.61%，经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元，同比大减半142.46%；投资活动产生的现金流量净额为-29.3亿元，上一年同期为-21.9亿元，筹资活动产生的现金流量净额为74.0亿元，上一年同期为-86.2亿元；公司去除预收款后的资产负债率和净负债率分别下跌至64.93%和151.5%；这一系列胜数值呈现典型的企业转入衰退期的迹象。

业内人士指出，金融街近年来拿地较为保守，此前应从的多宗地块总价和单价溢价较高，比如上海火车站北广场三宗地块的溢价率多达50%，广州海珠区石岗路地块的溢价堪称高达85%。在当前国家房地产调控不放开的政策南北下，这些低溢价率的地块未来盈利前景并不明朗。而金融街在去年年中以28.6亿元竞得的北京丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改建（一期）地块，溢价率虽不低，但该地块为禁售商品房地块，盈利空间也十分受限，预计未来也很难沦为销售业绩的新增长点。

上海“地王”三年并未散户 尽管2017年金融街在拿地榜单上表面不错，但仍然无法挡住其在房企销售业绩榜单上的下降之势。根据CRIC发布的2017年中国房企销售业绩TOP200榜单表明，金融街仅有居于第73位，这早已是金融街倒数两年跌出TOP50梯队，且比起2016年堪称下降了近20位，再度暴露出金融街研发业务销售签下和回款上升的压力。业内人士指出，金融街在“全国拷贝北京金融街商业模式”进展不如意后，近年来大大增大住宅研发比重，但这样的转型布局过程也预示着中国房地产市场更加严苛的调控，造成金融街在购项目周转减慢，回笼资金也不如预期。

此前，金融街董事、总经理的吕洪斌在拒绝接受媒体专访时也坦言，随着房地产宏观调控政策的升级，公司布局的城市部分业务受到了波及，给2017年公司销售以及回款造成了相当大的压力，特别是在是住宅产品。这一点在金融街历年的年报中早就显出端倪。以2016年为事例，按区域区分公司收益来源及毛利率，除北京区域外，天津、重庆、惠州区域都并未构建营收和毛利率双增长。其中，天津区域营收上升64.76%，毛利率较上年同期上升1个百分点；重庆地区营收较上年同期上升23.17%，毛利率下降了1.28个百分点。

惠州区域虽然营收较上年同期快速增长102.18%，但毛利率则上升了19.4个百分点。外地在购项目毛利率不理想，待售项目却又面对大量资金市场需求。以金融街上海“地王”项目“金融街融府”为事例，拿地研发已三年有余，至今仍并未获得预售许可证。

记者约见售楼处后得知，项目散户时间预计在5月份，售价不多达10万元/平方米。这也意味著，这个耗资将近百亿夺下项目累计目前仍未有现金流重复使用。

市场人士分析，这幅地块住宅部分仅有占到研发部分10%左右，通过销售住宅的确能回笼部分资金。而对于商业项目来讲，散售无法充分发挥仅次于利益，未来仍必须投放大量资金运营后才能充分发挥仅次于价值， 事实上，金融街在去年12月发布公告称之为，其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司，发售“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”，融资规模16亿元。这或许于是以印证了业内人士关于“该项目将不会溶解大量资金”的观点。

值得注意的是，金融街在2017年再度重返京津冀，而先后砸下200多亿应从的北京周庄子地块、天津武清区黄庄住宅地块、石家庄“金融街中央商务区”项目，前两者住宅建筑面积受限，盈利空间严重不足；后者投放资金大、报酬周期长。因此，这些项目所带给的资金压力仍将是金融街未来要面对的问题。而根据金融街3月29日公布的公告表明，公司早已发售了2018年度第一期中期票据，筹措资金33亿，同比去年快速增长10%。

甩卖亏损资产无人问津 在期望通过调整谦和结构，减挂收益偏高资产提高谦和物业盈利能力的经营思路下，金融街开始著手处置亏损资产。2017年7月初，金融街在北京产权交易所网站以7.6亿元，挂起其子公司金融街津门（天津）置业有限公司（以下全称“津门置业”）100%股权。

出让信息表明，津门置业2016年营业收入8074.28万元，营业利润亏损4326.22万元，净利润亏损4337.91万元，负债总计3.72亿元。2017年第一季度，津门置业营业收入1671.11万元，营业利润和净利润皆亏损715.29万元，负债总计3.7亿元。津门置业主要资产为坐落于天津市和平区张自忠路158号的天津瑞吉金融街酒店（以下全称“瑞吉酒店”）及部分商业用房、地下车位、远洋广场办公用房等。

记者查找到，天津瑞吉金融街酒店于2011年10月开业，目前该酒店管理方为喜来登海外管理公司。酒店所在地块是金融街于2005年勇夺，拿地成本7.34亿元。在地价持续下跌的背景下，金融街以底价7.6亿元出售瑞吉酒店，不难看出其意欲尽早使出的用心。

只是，累计目前该项目仍无人问津。业内人士分析指出，从金融街历年年报可以看见，该酒店自开业以来经营状况仍然不理想，倒数多年遭遇亏损。同时，交易信息也表明，津门置业不存在商品房交易合同纠纷，有诉讼官司在身；已售房产中有13户业主仍未办理产权证，未来亦有可能有纠纷隐患。

此外，金融街拒绝重复使用缴纳转让款，并拒绝受让方以3.47亿元的价格转让金融街持有人的津门置业的债权。在目前商业地产运营情况整体下滑的市场环境下，这些因素都增大了转让的可玩性。资料来源：观研天下整理，刊登请求标明原文（ZTT）近期，随着金融街有限公司股份公司（以下全称“金融街”）2017年度业绩报告的透露，金融街高管们的薪酬也被曝光。北青网记者找到，在经营活动产生的与 金融 的涉及内容投资无以看！。

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