楼市拐点显现迎来“三速”回暖_政策法规_新闻_矿道网

自“330”政策公布以来，房地产市场经过4个月的烘烤，再次步入新一轮的转好，奠定了下降态势。统计局近期数据表明，6月份房地产开发景气指数(全称“国房景气指数”)为92.63，比上月提升0.2点，这是国房景气指数在倒数16个月上升后首次回落。

回应，业内人士指出，景气指数的回落，奠定此轮房地产市场调整拐点显出，下半年市场将转入常态化的下降地下通道。　　市场转好楼市“三速”分化　　近日，深圳市龙岗法院收到首个对“330”新政之后关于二手房交易债权人诉讼的裁决，原因是房主因深圳市场房价上涨，多次债权人提升贩卖价格。据报，4月下旬，购房者以220万元与房主签订出售合约，但在随后两个月内，房主从一开始调高40万元，再次拒绝调高50万元，两次调高后，该房价格也从初始的220万元上涨至310万元。　　大肆债权人、调高贩卖在深圳疯狂的楼市中屡见不鲜。

在“330”新政第二天，之后有房主答应，本确认98万元出售深圳前海片区一套32平方米住房的张林，在新政第二天，房主之后通报涨价7万元。　　值得注意的是，深圳房地产市场疯狂是此轮楼市转好后一线城市的一个缩影。但在繁华的背后，岳阳、宜昌、秦皇岛等地的住房却乏人问津，当问道市场否有所恶化时，当地开发商不得已地大笑，回应虽然市场有所好转，但与一线城市的火热景象比一起相去甚远。

　　国家统计局近期数据表明，70个大中城市住宅销售价格已从1月64个城市上升，2个城市下跌，改变为5月的20个城市下跌，43个城市上升，而6月下跌城市个数再行减至27个城市下跌，34个城市上升。　　回应，国家统计局城市司高级统计师刘建伟回应，房地产市场转好显著，但分城市来看，房价分化仍然非常明显。一线城市市场需求较旺，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。但另一方面，二线城市与三线城市也展现出了有所不同趋势，二线城市房价总体稳定，涨幅依然较小。

三线城市房价仍然上升，但降幅之后收窄。　　从数据来看，一二三线楼市构成了三种速度的转好态势。以统计局6月数据为事例，在多数城市仍正处于转好初期时，有部分城市已较慢转好，深圳下跌7.2%，上海下跌2.4%，北京、广州涨幅约1.6%，杭州涨幅也超过1.3%。

因此，在深圳领衔下5个城市月涨幅多达1%，转入较慢下跌阶段，沦为此次转好的第一梯队。天津、沈阳、沈阳、温州、无锡等31个城市房价6月小幅下跌，涨幅稳定，涨幅高于1%的部分二、三线城市则构成第二梯队。

而剩下34个城市房价虽有小幅暴跌，但跌幅有所收窄，沦为此次转好的第三梯队。以秦皇岛、丹东、张家口为事例，其房价分别从5月的暴跌3%、2%、2%收窄至暴跌2%、1%、1%。

　　在各地房价涨幅呈现出“三速”同时，成交量也有类似于趋势。据中原地产统计数据表明，6月前两周，全国54个城市合计住宅签下高达11.3万套，环比上月同期下跌3.1%。其中涨幅最显著的是一线城市，北京成交价3449套、环比下跌11.6%，上海成交价8113套、环比下跌多达30%。

而同策咨询研究部数据表明，6月份监测的14个三、四线城市，商品住宅成交量为150.43万平方米，环比上月下降9.42%，同比去年6月下降16.44%。　　压力去库存成关键因素　　对于房地产市场经常出现的分化，多位业内人士指出，库存是此来世变暖的关键，库存较高的城市正处于去库存阶段，在市场需求无法第一时间的背景下，转好速度更为较慢。　　“三线城市因库存低企，所以短期之内无法很快消化存量。

”中国房地产业协会副会长任志强[微博]日前回应，目前全国房地产市场一、二、三、四线城市趋势早已冲破，一线城市声浪显著，二、三线城市尤其是三、四线城市依然持续下降。　　易居房地产研究院数据表明，截至6月底，一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米，同比快速增长3.2%。其中，25个城市经常出现同比快速增长情况，明确来看，西宁库存同比快速增长高达33.3%，烟台与北海同比增幅也低约24.2%与22.1%。与此同时，从去化率来看，6月份，在一线城市存销比仅为11.6个月的同时，二、三线城市存销比分别高达15个月和20.5个月。

　　值得一提的是，从国家统计局数据可以看见，虽然销售有所回落，但去库存压力未有所减轻，1至6月份商品房销售面积同比快速增长3.9%，比1至5月份增长速度上升了4.1个百分点;商品房销售额快速增长10.0%，增长速度提升6.9个百分点。但与此同时，截至6月末，全国商品房待售面积同比快速增长20.8%，总面积超过65738万平方米，这造成全国房地产去化周期提升了相似15%左右。而导致该现象经常出现的根本原因则是三、四线城市库存再次大幅度快速增长。　　中国房地产研究会副会长胡志刚回应，“过去几年，部分三、四线城市盲目供地研发，一些住房产品不存在品质较低且同质化相当严重问题，住房消费重返理性后，这部分房子大自然很少有人问津。

有些城市开建规模仍然相当大，销售速度跟上库存减少速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面对结构性调整。”　　后市拐点显出下半年持续向好　　对于2015年下半年的市场走势，任志强回应，2014年这一轮上升的拐点早已经常出现，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低谷，后面将是下降阶段。

　　任志强说道，过去在房地产政策实施后，所有城市政策影响显著，但现在仍然是如此，而是有相当严重的迟缓。在一线城市较慢声浪的时候，二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡。因此，在后半年，二、三线城市的房地产市场将不受一线城市造就，呈现出平稳下跌的态势。　　中原地产市场总监张大伟也指出，由于经济发展不平衡、公共资源不平衡、产业布局不平衡、人口不平衡以及库存不平衡、成交量不平衡、政策刺激作用不平衡等多方面因素，使三、四线城市未同一线城市一样，但从目前来看，三、四线城市的成交量已基本稳定，整体市场完全恢复的趋势早已显著。

　　中国人民大学国家战略与发展研究院继续执行院长刘元春警告称之为，不应防止房地产市场加快分化下有可能带给相当严重的“虹吸现象”。他回应，分化中衰退一般是一种常态，但较为本轮与上几轮房地产衰退的指标可以看见，本轮分化的程度大大超越以往。深圳北京派的一线城市经常出现上涨的局面，房地产企业加快向一线城市展开布局，部分小房地产商却因烧结在三线城市，业绩经常出现加快好转。

　　“薄弱中加快分化的衰退不存在着极大的变数。”刘元春回应，因此先前调控，无法单边非常简单严格导向，而应付一线城市展开有助于掌控，避免价格过度下跌。

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