中国楼市去库存：分化严重 新市民市场潜力大

中国楼市去库存：分化相当严重 新市民市场潜力大自去年年末中央经济工作会议将房地产去库存划入今年工作重点至今半年有余，楼市去库存交还中考答卷。国家统计局数据表明，2015年年末，商品房待售面积为71835万平方米，2016年2月商品房待售面积减少至73931万平方米，超过历史最高点。而后倒数四个月库存减少，总计去化库存总数超过2515万平方米。

在财税、金融等政策性刺激下，房地产开发投资增长速度在倒数23个月下降后，今年1月份开始有所回落。上半年在楼市去库存压力减的背景下，地王的身影有增无减。

第三方机构数据表明，2016年上半年，全国主要城市转让单宗土地金额多达10亿的地块合计219宗，其中溢价率多达100%的地块超过了109宗，溢价率多达50%的地块堪称多达167宗。城市分化相当严重 因城施策防止一刀切今年上半年经常出现了合肥、南京等热点城市库存严重不足300万平方米，消化周期已大于3个月，而沈阳、沈阳、烟台等城市库存有所回升，但总量仍然正处于高位。供应结构与市场需求不给定沦为导致库存大量积压的主要原因，尤其是商业用房等非住宅类产品库存呈现出数量大，消化快的特征。

现在合肥买房要去找关系、走后门，请求政府实施政策让楼市重返长时间，网友在人民网地方留言板一则facebook如是。根据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国，5月份合肥市环比下跌5.1%，次于厦门环比涨幅，同比则下跌了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅价格环比下跌了5.8%，涨幅全国第一。

根据乐居研究院5月份监测数据计算出来，合肥住宅库存消化周期只剩2个月。与省会构成鲜明对比，在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存增进房地产市场平稳发展的实行意见》中，将全省目标具体为用3年左右时间，去化商品房库存2500万平方米。回应，中国房地产协会副秘书长胡安东回应，房地产在较慢发展的同时，长年累积的问题和对立在日益显出，城市分化相当严重成首要引人注目问题。

胡安东指出，库存问题无法一概而论，除了部分二线城市和三四线城市库存量过大，变为了城市负资产外，一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也最为相当严重。在政策供给上，应当分类分区域施策，防止一刀切。

一方面，对所在城市未来人口和住宅市场需求展开科学测算，按照待建、开建、已辟待售分类，摸清各业态库存的成因和底数。二从供给外侧营造不利于企业的发展环境。三是减缓三四线城市基础设施建设，增进产业发展和设施服务，融合大城市人口分流计划，在产业迁往过程中构建人口的迁入居住于，逐步盘活库存。

四是根据目前保障性住房闲置的情况，部分二线城市和绝大部分三四线城市仍然辟，增大保障性住房的货币化移往力度，将城中村、城郊村划入棚户区改建范围。今年上半年，山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省实施有所不同力度去库存设施政策，33个市一级政府也实施地方去库存政策。提高产品末端供给 大力前进住宅产业化及绿色科技建筑今年上半年，一些城市房地产市场供应不足展现出出有特征，产品、设计、质量、设施严重不足造成违宪供应减少，沦为缩短去库存工程进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目2013年散户，2015年全年销售量为零，库存占到项目总量的50%，研发企业负债7.6亿元，不得已将项目转卖。

记者理解找到，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价低，后期翻新成本高等原因，不不受市场接纳。新的接掌开发商将项目改回100平方米以内的精装修别墅，并在周边减少了餐饮购物、休闲娱乐娱乐、文化体育、身体健康医疗和交通等设施服务，使得该项目较慢从滞销产品变成最畅销产品。回应，胡安东指出，产品设计升级也是房地产行业与新的经济、新技术高度较慢融合的最有效途径。在产品设计上，要将建筑设计与城市设计融合，顾及室内翻新设计。

要适应环境家庭和社区结构的变化，以人为本，建构高品质的居住于空间，扩展高质量的服务空间，推展住宅向更加高层次发展;要在住宅生产中，反映科技、大自然、生态、人文的含量，提高住宅产品的价值;要有效地利用新技术增进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑、产业化建筑，相结合互联网和智能技术统合产业链，增进房地产与现代服务业大大融合，创建智能舒适度、身体健康感觉的居住于环境。在城市规划与设施上，首先要合理布局，按加密路网、划小住区、对外开放公区、组团堵塞的原则，让小区居民享用敞开式的居住于文明，方便群众生活。其次要实施设施，商业、公共服务设施设施要与小区实时规划、实时建设、实时用于。此外，商品房交付给仍以毛坯房居多，大量的建筑垃圾和住宅生产用于过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响，能源浪费相当严重也是目前我国房地产行业发展反映的问题。

胡安东回应，十三五是科技创新在房地产行业突破的关键期，要前进住宅产业化和新型修建，为老百姓修建长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展承托体和填满体分离出来的SI住宅体系，利用集成化技术不断扩大全装修住宅供应比例。实质上，早在1999年我国就早已实施住宅产业化纲领性文件，但由于技术短板、成本过高等原因仍然前进较慢。随着土地成本、劳动力成本大大下降及新技术的较慢经常出现，参予住宅产业化的市场主体更加多，住宅产业化转入较慢发展期，长尾效应也将显出，京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展展现出出有信心。

新市民市场潜力大，解决问题设施才能入来作、留得寄居河北省保定市顺平县，新房平均值售价在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅有消化了严重不足50套。2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商明确提出几项建议。

首先减少门槛，做到分期首付。第二，节约成本，掌控房价。第三，在产品设计上，以三居室户型居多，必要建构2+1户型和2+2户型，符合业主未来十年的人口快速增长市场需求。

第四，扶植低收入，减轻压力。在开发商物业管理等部门聘请买房业主工作，确保来自农村的业主需要有平稳的收益和持续还贷能力。第五，老大开发商大力联系推展与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决问题当地低收入，提升农民收入，彻底解决问题新市民城镇化后的收益问题。

2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况依然不佳的房子在一个月时间内被预约一空。周亮向记者回应，县城房地产市场的增长点在农村。只有符合好农村入城青年的市场需求，才能解决问题县城库存去化的大问题。

周亮指出，县城房地产去库存的核心是提升农民收入，解决问题农村青年入城低收入问题。这是一个长线工程，必须县级政府的政策弯曲、大力前进。

县级政府必需解决倚赖土地财政心理，过度依赖房地产来构建GDP，解决问题低收入问题。以农村消化城市，以县城纾缓产业，可以作为部分县城经济发展的参照范本，周亮建议。

胡安东回应，在市场需求末端大力引领有意愿、有缴纳能力的农民到中小城市买房，全国2.7亿农民工将沦为新市民。但在解决问题这类人群购房市场需求时，有两方面问题值得注意。首先要修改收益证明和借贷申请，贯彻解决问题农民购房贷款管理制度无以、条件低、费用多、办理慢等问题。

其次要通过解决问题交通、户籍、居住证、子女教育等途径，为新市民买房认识后顾之忧，让他们入来作、留得寄居、安下心、有发展。楼市去库存对货币政策依赖度低 之后警觉风险在货币政策推展下，今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长，房地产市场展现出出有转好迹象。胡安东认为，一方面部分自寄居市场需求及提高型市场需求被获释，另一方面新旧泡沫有可能经常出现变换，房地产市场对货币政策依赖度将更进一步提高。

从业十年房地产行业顾问的周亮指出，金融政策杠杆效应在房地产去库存中十分关键，应当实行分类引领，否则该去的库存没有去，不应来的泡沫来了。周亮建议，在房价涨速过慢区域，提升首付增加杠杆。在市场极大的四五线城市，减少首付比例，同时严苛审查客户的还贷能力，避免房地产泡沫的滋生。

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